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實施不動產登記對我們有啥影響

  《不動產登記暫行條例》昨日正式公佈,明年3月實施實施不動產登記對我們有啥影響來源:新文化報 - 新文化網   能否成為反腐利器,揪出房嬸房叔?   能否造成房屋拋售,促使房價下降?   是否是為房產稅“打前站”?   A02版   《不動產登記暫行條例》22日正式公佈。離明年3月1日實施,還有三個來月。趁這段時間,我們可以自己普及一下不動產登記是啥子,有啥用。   就從咱們的家說起吧。對城裡人來說,不動產統一登記,最直接的是房地統一。我們經常說房地產,其實房產、地產是兩碼事兒。按國際標準,只有地產,沒有房產,所謂的不動產是指地產及其上面的建築物。因為在物理世界,只有土地是“不動”的。因此,不動產登記,讓土地管理部門“牽頭”做,還是有道理的。   我國情況特殊。按憲法,我國城市土地是國有制。我們的普通商品房,房子是所有權,土地是使用權。大家知道,國有土地使用權有70年期限。所以我們就犯嘀咕———這不就成了租用嗎?對。但經濟法上有說法,無限期或非常長期的使用權,就相當於所有權了。因此《中華人民共和國物權法》,原則上規定住房70年後,土地使用權自動延期———儘管缺乏細則,也不清楚是不是免費。   《物權法》的規定相當原則,有待具體的細則。我們已經等了7年。在物權法各項細則中,有前提意義的就是《不動產登記條例》(現在加上了“暫行”二字)這部條例,就是要實行不動產統一登記。當然包括房產與地產的統一。   有房子的人,都特別珍惜自己的房產證,但從法理上說,“地產證”更牢靠。沒有“地本”的房本,那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想,實施不動產統一登記就是要落實物權法要求,包括推動房產與地產統一,就是變成一個本本。這就是法學家們經常說的“不動產登記核心要件是登記簿”的意思。   對於不動產登記,城裡人比較關心自己的房子。但對於我們國家來說,最大一筆不動產,在城市的環路以外———廣大農村地區。   英國人認為,只有鄉村地產才是真的不動產———某種意義確實就是這樣,就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恆的”。我們七八十平方米住房,不能與農場、莊園、森林、海島同日而語。   您會說,可是農村不動產交易性太差呀。對,但《不動產登記暫行條例》就要改變這一點。以農村承包地為大頭,農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革,會使農村土地“活”起來,使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提,就是明確的權屬關係,也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的,把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡,這塊地才能更順利、完整地流轉,所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件。這樣,農村不動產就值錢了。   您可能動心了。但還是得告訴您,“小產權房”不得進行不動產登記。不動產登記,並不能改變全世界都通行的土地用途管制,也不可能改變憲法規定的土地所有制。   ■說說影響   對普通人有多大影響?   不動產登記工作完成後,市民不需多處跑,在指定辦公地點就能一步查詢,避免產權交叉或衝突。   國土資源部政策法規司副司長魏莉華說,建立不動產統一登記制度,有利於更好地保護不動產權利人合法財產權,保障不動產交易安全,維護正常的市場交易秩序。   中國人民大學常務副校長王利明認為,統一登記之後,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,減少辦證環節、30個工作日辦結、通過信息共享系統可以查詢的信息,申請人不必再提交材料、材料不全需當面告知等一系列措施,“都是更好地保護了普通人的權利”。   能否成為反腐利器?   《不動產登記暫行條例》出台,關於“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來,網上還有人進行“票決”。對此,我們內心相當矛盾:一方面,我們很想一路暢通無阻,想查誰就查誰,把那些貪官污吏、房嬸房叔統統揪出來;可另一方面,我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結構、卧室客廳結構都被公之於眾,弄得全世界人都知道。   我們知道《不動產登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能,但老百姓就希望它發揮“反腐”作用,因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權法也好,不動產登記暫行條例也好,作為私法,並不屬於“陽光立法”範疇。   “陽光立法”屬於公法範疇,主要指公職人員財產公示法或領導幹部財產申報法。物權法所說的登記資料“公開”,是對利害關係人而言的,不同於行政法意義的“公示”“公告”,不是要全社會監督。   從國際經驗看,“陽光立法”針對官員立法,屬於官吏立法體系,不能針對全體民眾。全世界130多個國家和地區正是這樣做的。但沒有國家要求全體民眾公開財產吧。還是打個比方:《不動產登記暫行條例》,可以發揮“反腐”功能,相當於把鋤頭當武器。鋤頭當然可以做武器,包括保家衛國的武器,但再好的鋤頭,打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當於官員財產申報法。當然,得慢慢來,而不動產統一登記,確實是今後一系列法治建設的磚,而且屬於第一塊磚,心急吃不了熱豆腐,我們得耐心一些,先用鋤頭把莊稼種好。   能否促使房價下降?   此前有分析認為,對不動產進行統一登記,將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房並征收房產稅,官員會拋售房屋,造成供給增多的局面,從而對房價產生重大影響。   房地產商潘石屹曾經表示,如若實施不動產統一登記制度,房價馬上會跌。   不過,就房價本身來說,最終決定因素還是供求關係。即使不動產統一登記迫使一些官員可能拋售一定數量的房產,但是占據總量還是太小。比如去年北京全年商品房成交量超過28萬套,但是官員拋售量可能只有幾千套,影響有限。   中國房地產業協會首席研究員李戰軍指出,不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合,不涉及房地產整體供求,即使登記引起的少數“吐房”現象也不會撼動當前市場基本面。   是否為房產稅打前站?   除了對反腐與房價影響外,輿論還認為不動產登記是征收房產稅的前奏。   不少專家認為,未來的“房地產稅”其實就是對不動產徵稅,屬於資產稅,將是化解土地財政的一種重要方式。   經濟學家馬光遠就認為,不動產登記暫行條例的出台意味著,中國究竟有多少房子這個困擾所有人的問題有可能搞清楚。也將意味著,有這個基礎數據之後,房產稅等問題的征收也有了基本依據。   參與該條例起草制定工作的清華大學法學院副教授程嘯則表示,不動產統一登記能讓徵稅更方便,“但不能說它的目的就是為了徵稅”。   一張圖看懂不動產登記   什麼是不動產登記?   條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。   什麼是不動產?   條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。   土地 房屋 海域 林木   哪些不動產權利可以登記?   ●下列不動產權利,依照條例的規定辦理登記:   (一)集體土地所有權;   (二)房屋等建築物、構築物所有權;   (三)森林、林木所有權;   (四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;   (五)建設用地使用權;   (六)宅基地使用權;   (七)海域使用權;   (八)地役權;   (九)抵押權;   (十)法律規定需要登記的其他不動產權利。   不動產登記簿記載什麼事項?   (一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;   (二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;   (三)涉及不動產權利限制、提示的事項;   (四)其他相關事項。   哪些情形可以申請登記?   ●因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。   ●屬於下列情形之一的,可以由當事人單方申請:   (一)尚未登記的不動產首次申請登記的;   (二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;   (三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;   (四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化,申請變更登記的;   (五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請註銷登記的;   (六)申請更正登記或者異議登記的;   (七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。   怎樣進行不動產登記?   ●步驟是這樣的:   申請人提出申請   提交材料   不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知   完成登記   (自受理登記申請之日起30個工作日完成)   登記要提供什麼材料?   ●申請人應當提交下列材料,並對申請材料的真實性負責:   (一)登記申請書;   (二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;   (三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;   (四)不動產界址、空間界限、面積等材料;   (五)與他人利害關係的說明材料;   (六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。   不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。   ■看看這些知識點   可以“以人查房”嗎?   不可以,目前只能以房產地址查詢。   能否查海外資產?   不動產登記暫行條例不涉及海外資產的登記和查詢。   什麼人可以查?   只有權利人、利害關係人、有關國家機關可以依法查詢、複製不動產登記資料。權利人指的是房地產權的所有人,房子是自己的話,就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行,那麼銀行作為抵押權人,憑藉抵押登記也有權去查詢登記資料。利害關係人是指和不動產所有者有直接關係者,比如夫妻等。此外,在一些債務糾紛中,債權人可以憑藉人民法院的補充證據材料通知書,自行或委托律師事務所查詢債務人(欠債者)名下的已確權房產情況。   什麼時候能查?   2014年,建立基礎性制度。2015年,健全配套制度。2016年,全面形成制度體系。2017年,實現不動產登記信息共享,依法公開查詢。   如何實現共享?   各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。   國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。   法律責任如何規定?   不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害,或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的,依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。   不動產登記機構工作人員進行虛假登記,損毀、偽造不動產登記簿,擅自修改登記事項,或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的,依法給予處分;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。   偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明,或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。   本組稿件綜合新華社等製圖 王銳   (原標題:實施不動產登記對我們有啥影響) .
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